Energieausweis für Haus und Wohnung: Relevanter Baustein bei Planung und Sanierung von Immobilien

Ein Energieausweis dokumentiert den Energiebedarf oder den Energieverbrauch eines Gebäudes. Er erleichtert die Einschätzung über die energetischen Gebäudequalität, zeigt, wo eventuell Modernisierungspotenziale bestehen und schafft damit eine solide Grundlage für Vergleiche zwischen verschiedenen Ein- und Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien.

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Definition: Was ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis ist ein offizielles Dokument mit Registrierungsnummer und Vorlagepflicht, der Aufschluss über den energetischen Zustand eines Gebäudes gibt und 10 Jahre gültig ist. Auf Basis dieses Dokuments ist es möglich, Immobilien hinsichtlich ihrer Energieeffizienz miteinander zu vergleichen. Gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird ein Energieausweis für ein Gebäude im Ganzen ausgestellt. Für Teile eines Gebäudes, also einzelne Wohneinheiten wie beim Dachgeschoss planen, kann für diesen Teil kein gültiger Energieausweis ausgestellt werden. Eine Ausnahme gilt, wenn die Gebäudeteile nach GEG § 106 getrennt zu behandeln sind - wie z.B. bei einer Mischnutzung von Wohn- und Gewerbebauten.

Energiefressern auf der Spur: Der Energieausweis als Basis energetischer Optimierungen

Anhand der im Energieausweis ausgewiesenen Werte lassen sich konkrete Schwachstellen und Einsparpotenziale ableiten. Käufer oder Mieter können damit die energetische Qualität des Gebäudes besser einschätzen, während Eigentümer einen kurzen Überblick über mögliche energetische Optionen zur Verbesserung erhalten. Der Energieausweis zeigt zudem, wie das Gebäude im Vergleich zu ähnlichen Objekten einzuordnen ist und welche Bereiche den größten Einfluss auf den Gesamtenergiebedarf haben. Dadurch wird sichtbar, ob sich geplante energetische Sanierungsmaßnahmen voraussichtlich lohnen oder ob lediglich geringfügige Verbesserungen zu erwarten sind.

Gut zu wissen: Während der Energieausweis kleine Hinweise zu energetischen Schwachstellen liefert, werden diese im Rahmen eines Individuellen Sanierungsfahrplans deutlicher beziffert. Mit einem Detaillierten Wärmebrückennachweis kann aufgezeigt werden, welchen Einfluss bestimmte Problembereiche oder Bauteile auf die Energieeffizienz eines Gebäudes haben.

Rechtliche Einordnung: Wann ist ein Energieausweis Pflicht?

Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist ein Energieausweis Pflicht, sobald eine Immobilie verkauft, neu vermietet oder verpachtet wird. Dabei unterscheidet man zwischen zwei verschiedenen Arten von Ausweisen: Dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis. Welche Ausweisart erforderlich ist, hängt wesentlich von der Anzahl der Einheiten, der energetischen Bauweise und dem Baujahr des jeweiligen Gebäudes ab.

Wichtig: Nur Personengruppen, die die fachlichen Voraussetzungen nach GEG erfüllen, sind dazu berechtigt, einen Energieausweis zu erstellen. Hierzu zählen beispielsweise qualifizierte Energieberater, Bauingenieure oder Architekten.

Verbrauchsausweis vs. Bedarfsausweis: Was ist der Unterschied?

Verbrauchsausweise und Bedarfsausweise unterscheiden sich nicht nur anhand der gesetzlichen Anforderungen, sondern auch darin, wie zuverlässig und genau der energetische Zustand eines Gebäudes letztendlich bewertet werden kann. Während der Verbrauchsausweis lediglich eine „Momentaufnahme" der aktuellen Nutzer darstellt, umfasst der Bedarfsausweis eine genaue, allgemein gültige Beurteilung der Gebäudequalität.

Verbrauchsausweis

Wie der Name bereits andeutet, basiert der „Verbrauchsausweis" auf dem tatsächlich gemessenen Energieverbrauch der letzten 3 Jahre (§ 83 GEG). Da sich Verbrauchsmuster jedoch durch Mieterwechsel oder veränderter Nutzung ändern kann gibt der Verbrauchsausweis keine Aussage zur Gebäudehülle und Haustechnik, sondern lediglich zum Nutzerverhalten.

Für die Erstellung eines Verbrauchsausweises müssen mindestens drei Jahre lückenlose Verbrauchsdaten vorliegen, weswegen er für Neubauten (< 3 Jahre) nicht infrage kommt. Das Gleiche gilt für Bestandsgebäude, bei denen die Daten aufgrund von fehlenden Zählern oder Defekten unvollständig oder unbrauchbar sind.

Mögliche Anwendungsfälle für den Verbrauchsausweis sind:

• Bestandsgebäude (also z.B. Mehrfamilienhäuser mit mindestens 5 Wohneinheiten), die nach 1977 gebaut oder saniert wurden (mit Nachweis das die1. Wärmeschutzverordnung eingehalten wurde).
• Gewerbe- oder Bürogebäude mit über 250 m² Nutzfläche und mehr als 50 m² Heizfläche (unabhängig vom Baujahr).

Bedarfsausweis: Der qualifizierte Energieausweis

Im Gegensatz zum Verbrauchsausweis, der sich ausschließlich auf vergangene Nutzungsdaten stützt, basiert der Bedarfsausweis auf einer technischen Analyse des Energiestatus, bei der verschiedene Faktoren (wie z.B. die Qualität der Fenster, die Beschaffenheit alle Gebäudeteile die den beheizten vom unbeheizten Raum oder die Effizienz der verbauten Heiztechnik) bewertet werden.

Die Untersuchung folgt festgelegten fachlichen Standards und bildet die Grundlage für weitere Berechnungen auch für spätere Modernisierungsnachweise. Bei unveränderter Nutzung ist der Energiebedarfsausweis (EA) mit Aussagekraft als der qualifizierte Energieausweis zu bewerten.

Typische Fälle, in denen ein Bedarfsausweis/qualifizierte Energieausweis vorgeschrieben ist:

• Neubauten, bei denen keine dreijährigen Verbrauchsdaten vorliegen.
• Bestandsgebäude mit unvollständigen oder unzuverlässigen Zählerdaten.
• Kleine Mehrfamilienhäuser mit weniger als 5 Wohneinheiten.
• Ferienwohnungen, die mehr als 4 Monate im Jahr, mit mehr als 25% Abweichung zur Jahresnutzung, bewohnt werden.

Für die Erstellung eines qualifizierten Energieausweises bedarf es eines Vor-Ort-Termins, bei dem ein Bauingenieur oder eine zugelassene Person mit GEG-Befähigung die baulichen Gegebenheiten und technischen Anlagen begutachtet und anschließend den Energiestatus des Gebäudes entsprechend dokumentiert.

Die erhobenen Daten werden in eine zugelassene Software übertragen, um den Energiebedarf gemäß § 82 GEG zu berechnen. Das Ergebnis ist eine nutzerunabhängige und damit „qualifizierte" Einschätzung des energetischen Zustands, die auch als Basis für die Planung sinnvoller Verbesserungsmaßnahmen dient.

„Innere" (Kenn-) Werte: Angaben im Energieausweis

Ein Energieausweis enthält in der Regel verschiedene Angaben, anhand derer sich Rückschlüsse auf die energetische Performance eines Gebäudes ziehen lassen:

• Endenergiebedarf des Gebäudes (für die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen bei Vermietung, Verpachtung, Verkauf)
• Primärenergiekennwert (Kennwert, der ebenfalls den vorgelagerten Energieaufwand eines Energieträgers berücksichtigt)
• Treibhausgasemissionen in kg CO2-Äquivalent
• Angaben zur Nutzung erneuerbarer Energien in Prozent
• Baujahr des Gebäudes und der Anlagentechnik
• Energetische Qualität der Gebäudehülle vom beheizten Raum nach Außen
• Gültigkeit des Energieausweises

Ein typisches Wohngebäude kann mithilfe des Endenergiekennwerts zudem in folgende Energieeffizienzklassen eingestuft werden:

Alle Kennwerte werden, je nach Ausweistyp, entweder anhand gemessener Verbrauchswerte oder zuvor berechneter Bedarfswerte ermittelt.

Sowohl der Verbrauchsausweis als auch der qualifizierte Energiebedarfsausweis enthalten außerdem kurzgefasste Modernisierungsempfehlungen, die die Hinweise auf mögliche energetische Verbesserungen geben – etwa ein Fensteraustausch, die Sanierung des Dachgeschosses (Stichwort „Dämmung") oder Optimierungen an der Heiztechnik (wie beispielsweise der nachträgliche Einbau einer Wärmepumpe).

Die Empfehlungen können dabei als erste Orientierung dienen, ohne eine umfassende Energieberatung zu ersetzen.

Als erfahrene Baubegleiter und Energieberater steht Ihnen das Expertenteam der Pitbau Ingenieure GmbH gerne beratend zur Seite. Jetzt Kontakt aufnehmen oder unverbindliche Projektanfrage stellen.

Beispiel: Energieausweis für ein typisches Einfamilienhaus

Ein standardmäßiges deutsches Einfamilienhaus erreicht häufig einen Endenergiebedarf von rund 160 kWh/(m²·a), was in der Energieeffizienzklasse „F" entspricht.

Beispielhaus

• Gebäudeart: freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1985
• Wohnfläche: 140 m²
• Heizenergie: Erdgas
• Warmwasser: zentrale Gastherme
• Dämmstandard: teilmodernisiert (Dach gedämmt, Fenster älter)

Ermittelte Kennwerte

• Endenergiebedarf: 158 kWh/(m²·a)
• Primärenergiebedarf: 175 kWh/(m²·a)
• Energieeffizienzklasse: E
• Geschätzte jährliche Verbrauchsmenge: ca. 22.000 kWh Erdgas
• Modernisierungsempfehlungen: Fassadendämmung, Fenstertausch, hydraulischer Abgleich, Austausch der Gastherme oder Parallelbetrieb mit einer Wärmepumpe

Energetisch gut sanierte Wohnhäuser bewegen sich dagegen meist in einem Bereich von 70 bis 100 kWh/(m²·a). Moderne Energieeffizienzhäuser unterschreiten diese Werte oft sogar deutlich, da diese „von Haus aus" über eine energieoptimierte Gebäudehülle und eine besonders energieeffiziente Anlagentechnik verfügen.

Energieausweis beantragen: In 5 Schritten zum offiziellen Dokument

Für die Beantragung eines Energieausweises sind mehrere Schritte nötig:

Schritt 1: Ausweisart festlegen

Im ersten Schritt gilt es zu entscheiden, ob ein qualifizierter Energiebedarfsausweis erstellt werden soll oder nicht. Das ist immer der Fall, wenn die Voraussetzungen für einen Verbrauchsausweis nicht erfüllt werden oder die entsprechenden Daten fehlen.

Auf dieser Grundlage lässt sich bestimmen, welche Informationen im weiteren Verlauf erforderlich sind.

Schritt 2: Unterlagen zusammenstellen

Im zweiten Schritt werden die für die Ausweiserstellung benötigten Unterlagen erfasst. Für einen Verbrauchsausweis sind dies die Energieabrechnungen (Strom/Gas) der vergangenen drei Jahre, die vollständig und eindeutig dem Gebäude zugeordnet sein müssen und die Nachweise zur Einhaltung der Wärmeschutzverordnung.

Beim Bedarfsausweis werden die bautechnische Angaben (Baujahr, Dämmstandard, Fensterqualität) sowie Angaben zur eingesetzten Heiz- und Anlagentechnik benötigt. Das können sein: Bauantragsunterlagen, Baudokumentation zum Neubau und Sanierung, Schornsteinfergerprotokoll, der alte Energieausweis. Fehlende Informationen werden anschließend im Zuge der Vor-Ort-Analyse vom Ausweisausteller ergänzt.

Schritt 3: Energieausweis beantragen

Die Ausstellung eines Energieausweises ist stets an die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) gebunden. Das heißt: Nur berechtigte Fachpersonen dürfen den Ausweis erstellen und anschließend beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) die Registrierungsnummer zum Energieausweis einholen, um diesen zu legalisieren.

Ein Verbrauchsausweis wird mitunter digital angeboten. Nachteilig für den Auftraggebenden ist die fehlende fachliche Überprüfung, ob die Voraussetzungen erfüllt werden, schlussendlich haftet der Eigentümer. Da beim Bedarfsausweis häufig eine Vor-Ort-Erhebung der Gebäudedaten notwendig wird, um die notwendigen technischen Parameter verlässlich zu erfassen, ist es nicht zielführend, den qualifizierten Energiebedarfsausweis online eigenhändig zu erstellen..

Schritt 4: Datenerhebung und Berechnung

Die Art des Ausweises bestimmt, wie die energetische Bewertung erfolgt. Beim Verbrauchsausweis werden die vorliegenden Energieverbrauchsdaten nach gesetzlichen Vorgaben eingetragen. Für den Bedarfsausweis analysiert eine gemäß GEG akkreditierte Person die energetische Qualität der Gebäudehülle und der Anlagentechnik und überführt die ermittelten Informationen in ein normiertes Berechnungsverfahren.

Schritt 5: Ausstellung und Registrierung

Nach Abschluss der Berechnung stellt die Fachperson den Energieausweis aus und verknüpft ihn mit einer vom DIBt vergebenen Registriernummer. Diese Registrierung ist für die Gültigkeit des Dokuments verpflichtend und dient zugleich der bundesweiten Erfassung und Stichprobenprüfung. Der fertige Ausweis wird anschließend in digitaler oder gedruckter Form bereitgestellt.

In jedem Fall kann es sich also lohnen, bereits von Anfang an die Leistungen eines zertifizierten Energieberaters in Anspruch zu nehmen. So lassen sich Unklarheiten frühzeitig beseitigen und der Energieausweis kann ohne unnötige Verzögerungen erstellt und registriert werden. Das Team von Pitbau ist Ihnen hierbei jederzeit behilflich.

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FAQ: Häufige Fragen rund um den Energieausweis

Im Folgenden haben wir einige häufige Fragen zum (qualifizierten) Energieausweis für Sie zusammengestellt.

Wofür benötige ich einen Energieausweis?

Ein Energieausweis wird benötigtbei Vermietung, Verpachtung und Verkauf der Immobilie und ist verpflichtend, unaufgefordert den Interessenten vorzulegen. Bei Immobilienanzeigen sind Pflichtangaben des Ausweises anzugeben. Seine Werte dienen Energieberatern als Orientierung für einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) oder eine weiterführende Planung zur Beantragung von Fördermitteln. So ist im Kontext eines KfW-Antrags oder eines Antrags auf Unterstützung im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ebenfalls ein Energieausweis erforderlich.

Ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis?

Ein Energieausweis ist immer Pflicht, sobald eine Immobilie verkauft, vermietet oder verpachtet wird. Ausgenommen hiervon sind temporäre genutzte Ferienhäuser, besonders kleine Wohngebäude <50m², unbeheizte Gewerbebauten

Wer erstellt einen Energieausweis?

Einen Energieausweis dürfen nur Personen erstellen, die nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) dafür akkreditiert sind. Dazu zählen zugelassene Energieberater, Bauingenieure und Architekten mit entsprechender Fachqualifikation und Eintragung z.B. in der Baukammer.

Was kostet ein Energieausweis?

Die Kosten unterscheiden sich je nach Ausweistyp, Gebäudegröße, Nutzung und Komplexität des Gebäudes. Daher sind im allgemeinen Wohngebäude preiswerter als Gewerbe-Immobilien.

Häufige Fehler bei Energieausweisen

Die meisten Energieausweise sind korrekt ausgestellt, es sind aber auch mangel- oder fehlerhafte Ausweise zu finden. Die Ursachen hierfür sind vielfältig begründet:

• Fehlende Zulassung und Qualifikation des Energieausweis-Erstellers
• Irrtümliche Ausstellung eines Verbrauchsausweises, obwohl nur ein Energiebedarfsausweis zulässig ist (bspw. die fehlende Prüfung zur Einhaltung der Wärmeschutzverordnung)
• Anwendungsfehler beim Berechnungsverfahrens
• Verwendung alter Softwareprodukte mangels Softwarepflege-Lizenz
• Fehlendes Foto der Immobilie auf dem Energieausweis
• Bei Fernwärme falscher Primärenergiefaktor gewählt
• Modernisierungsempfehlung fehlen

Nicht jede abweichende Meinung der Sachverständigen zum Energieausweis ist ein Mangel. Die vertrauensvolle Sichtung der Bauunterlagen sowie die visuell, zerstörungsfreie Prüfung Vor-Ort und deren Einschätzung lassen Annahmen bei Bestandsgebäuden zu.